ضوابط طرح تفصیلی شهر اردبیل

مقدمه
 
طرح تفصیلی اردبیل ابتدا توسط سازمان مسکن و شهرسازی استان برای مناطق 13 گانه شهر، تهیه شد. به علاوه تمام اراضی دارای طرح­های آماده­سازی، دارای طرح تفصیلی تلقی شدند و سپس تهیه طرح تفصیلی باقی شهر به مشاور ابلاغ گردید.
 
به علت عدم وجود نقشه پایه یک پارچه برای کل شهر و تهیه طرح­های یاد شده به صورت جداگانه، تلفیق این طرح­هادر قالب یک نقشه، مشکلات عمده­ای را سبب شد و کار وسیعی را به خود اختصاص داد.
 
پس از تهیه طرح، مراحل بررسی آن به طور وسیع آغاز، و به علت سه نقطه­نظر شورای شهر، تصویب نهائی مدتی به تعویق افتاد.
 
پس از مدتی طرح، برای بررسی به شهرداری مناطق ارائه گردید. نظرات شهرداری مناطق به مشاور ابلاغ، و طرح برآن اساس اصلاح شد، لاکن نقشه­های اصلاح شده دوباره در دستور کار کمیته­های فنی و بررسی­کننده قرار گرفت و تعدادی از اصلاحات نقض گردید. ولی به هر حال اصرار شهرداری به کاهش عرض معابر، گاهی موجب شده که عرض معابر پیشنهادی از بخشی از عرض معابر موجود کمتر شود، که این امر مشکلات ترسیمی جدیدی به­خصوص در شکلِ ارائه نقشه­ها بوجود آورد.و....
 
طرح تفصیلی شهر اردبیل
 
ضوابط و مقررات احداث بنا و شهرسازی
 
نحوه استفاده از اراضی، تراکم‌ها، تفکیک زمین،
 
احداث بنا، احداث و توسعه معابر، میادین و فضاهای شهری
 
«فهرست مطالب»
 
 
 
1- تعاریف… 7
 
1-1- کاربری­های “خاص و تثبیت شده” 7
 
2-1- کاربری­های “تعیین شده – اولویت اول” 7
 
3-1- تراکم پایه. 7
 
4-1- تراکم مجاز 7
 
5-1- عوارض تعدیل تراکم. 7
 
6-1- عوارض اضافه­ارزش ناشی از بهره‌وری از کاربری­های انتفاعی (حق تعیین کاربری) 8
 
7-1- نحوه استقرار در مناطق عملکردی.. 8
 
8-1- دیگر تعاریف بکار رفته در این ضوابط.. 8
 
2- منطقه‌بندی… 12
 
1-2- مناطق اصلی.. 12
 
2-2- اجزاء مناطق اصلی.. 13
 
1-2-2- منطقه مسکونی و عملکردهای مربوطه. 13
 
1-1-2-2- کاربری­های مجاز در منطقه مسکونی و شرایط استقرار آنها 13
 
2-1-2-2- موارد استفاده مشروط زمین در منطقه مسکونی.. 13
 
3-1-2-2- کاربری‌های ممنوع در منطقه مسکونی.. 15
 
4-1-2-2- املاک اصلاحی در منطقه مسکونی.. 15
 
5-1-2-2- وضعیت کاربری بعد از اتمام زمان استیجار 15
 
6-1-2-2- بررسی طرح مجموعه‌های مسکونی.. 15
 
2-2-2- منطقه عملکردهای محله‌ای.. 15
 
1-2-2-2- کاربری‌های مجاز در منطقه عملکردهای محله‌ای.. 15
 
2-2-2-2- نحوه استفاده مشروط از اراضی در منطقه عملکردهای محله‌ای.. 16
 
3-2-2-2- کاربری‌های ممنوع در منطقه عملکردهای محله‌ای.. 16
 
3-2-2- منطقه عملکردهای ناحیه‌ای.. 16
 
4-2-2- منطقه عملکردهای شهری.. 16
 
5-2-2- سقف سطوح مجاز کاربری‌ها در  مناطق عملکردی محله‌ای، ناحیه‌ای، منطقه‌ای و شهری.. 16
 
6-2-2- منطقه استقرار کارگاهی.. 16
 
7-2-2- منطقه عملکردهای حریم معابر نسبتاً سریع شهری.. 17
 
8-2-2- منطقه حریم جاده‌های نسبتاً سریع بین شهری.. 18
 
9-2-2- عملکردهای همجوار معابر فاقد نام عملکردی.. 18
 
10-2-2- منطقه تاریخی- فرهنگی.. 19
 
11-2-2- ضوابط و مقررات احداث بنا و کاربری اراضی در باغات و مزارع. 19
 
12-2-2- کارکردهای قابل استقرار در محدوده کاربری عمومی غیر انتفاعی و ذخیره خدمات.. 20
 
13-2-2- محل استقرار کاربری­های پیشنهادی الویت اول (تعیین شده تا تأمین کاربری) 21
 
1-13-2-2- کاربری‌های مجاز در اراضی پیشنهادی اولویت اول.. 21
 
2-13-2-2- موارد استفاده مشروط از اراضی اختصاص یافته به کاربری‌های اولویت اول.. 22
 
14-2-2- منطقه طراحی شده (آماده‌سازی و موارد مشابه) 22
 
15-2-2- منطقه کاربری‌های عمومی و شهری.. 22
 
16-2-2- منطقه عملکردی توریستی و تفریحی (جهانگردی) 22
 
17-2-2- منطقه کاربردی ویژه اطراف رودخانه بالخلی چای.. 22
 
18-2-2-  قطعه­های با کاربری مغایر با طرح قبلی.. 23
 
3-2- ضوابط همجواری در مناطق عملکردی شهر. 24
 
3- ضوابط تفکیک اراضی و اعیانی… 26
 
1-3- ضوابط مربوط به تفکیک زمین.. 26
 
2-3- تفکیک اعیانی.. 27
 
3-3- تجمیع قطعات.. 27
 
4-3- سایر ضوابط و مقررات مربوط به تفکیک… 28
 
4- ضوابط و مقررات شهرسازی… 29
 
1-4- ضوابط و مقررات تعیین عرض معبر. 29
 
1-1-4- معابر فرعی.. 29
 
1-1-1-4- تعیین عرض معابر که برای آنها عرض تعیین نشده است… 29
 
2-1-1-4- تعیین‌عرض‌معابرجدیدی که معمولاً در اثر تفکیک و یا طرح­های آماده‌سازی جدید صورت می‌پذیرد  29
 
3-1-1-4- مقررات اجرایی معابر با اشکال منظم. 30
 
4-1-1-4- مقررات اجرائی معابر با اشکال نامنظم. 30
 
5-1-1-4- مقررات اجرائی معابر با درجه تعیین شده 31
 
6-1-1-4- مقررات عمومی.. 31
 
2-1-4- تعیین عرض مشخصات معابر اصلی.. 31
 
2-4- حداکثر شیب طولی.. 31
 
3-4- عرض حریم معابر. 31
 
4-4- پارکینگ حاشیه‌ای.. 33
 
5-4- دوربرگردان، پیاده و زیرگذر پیاده 33
 
1-5-4- دوربرگردان (درصورت نیاز) و مقررات مربوط به آن.. 33
 
2-5-4- مقررات مربوط به امکان ارتباط طرفین معبراز طریق ایجاد پل سرپوشیده و ساختمان­های عمومی و نظایر آن و ضوابط لازم در این زمینه. 33
 
3-5-4- مشخصات و ضوابط مسیرهای مخصوص پیاده و معابری که دسترسی آنها قطع می­شود. 35
 
6-4- ضوابط پخ (شرایط احداث ساختمان در زمین‌های واقع در تقاطع شبکه‌های ارتباطی) 35
 
7-4- مقررات مربوط به ارتفاع حصارها، دیوارها و……. 36
 
8-4- ضوابط پارکینگ… 36
 
1-8-4- پارکینگ معابر. 36
 
2-8-4- پارکینگ بانک‌ها و اداراتی که احداث پارکینگ مراجعین در داخل آنها ممکن نیست… 36
 
3-8-4- پارکینگ میادین معابر شریانی.. 37
 
4-8-4- پارکینگ دیگر اماکن عمومی.. 37
 
5- ضوابط احداث بنا. 38
 
1-5- ضوابط ساده احداث بنا 39
 
2-5- ضوابط تدقیقی احداث بنا 40
 
1-2-5- ارتفاع بنا در جوار معابر. 40
 
2-2-5- محل استقرار بنا 41
 
1-2-2-5- ضوابط احداث‌بنا در جوار حیاط­های جنوبی (در قطعات جنوبی) 41
 
2-2-2-5- احداث بنا در جوار حیاط­های شمالی (در قطعات شمالی) 41
 
3-2-2-5- حیاط در قطعات شرقی یا غربی.. 41
 
4-2-2-5- محل اشغال بنا و حیاط در دیگر انواع قطعات.. 42
 
5-2-2-5- محل ساخت بنا در اراضی بزرگ و مجتمع­سازی­ها 42
 
3-2-5- حداقل فضای باز 43
 
4-2-5- ضوابط و مقررات عمومی.. 44
 
1-4-2-5- تعیین تراکم ساختمانی.. 44
 
2-4-2-5- ضریب اشغال (سطح اشغال بنا در همکف و طبقات) تعداد طبقات و ارتفاع بنا 45
 
3-4-2-5- ضوابط مربوط به پارکینگ تعداد آن.. 45
 
4-4-2-5- فاصله دو بلوک ساختمانی و سایر فضاهای باز و بازشوها 47
 
5-4-2-5- مقررات مربوط به فضاها و تأسیسات روی‌بام، پله فرار و کولر گازی.. 49
 
6-4-2-5- سایر ضوابط احداث بنا 49
 
7-4-2-5- ضوابط احداث بنا در  باغ – بنا 52
 
4-2-5- پیش‌آمدگی، بالکن‌ها و نورگیرها 53
 
9-4-2-5- فاصله در اشکال مختلف احداث بنا 54
 
10-4-2-5- ساختمان­های مختلط از نظر شکل احداث و طبقات.. 55
 
11-4-2-5- نحوه احداث بنا در اراضی غیر منتظم. 56
 
12-4-2-5- مشخصات بنا در جوار فضاهای باز عمومی دائمی.. 57
 
13-4-2-5- ضوابط ساخت بنا و کارگاه در ساختمان­های بلند. 58
 
14-4-2-5- ضوابط و مقررات ایمنی احداث بنا و ساختمان  و همچنین علائم و تابلوها در سطح شهر. 59
 
6- ضوابط و مقررات کاربری‌های (حوزه‌های فعالیتی) عمومی… 62
 
1-6- کاربری‌های تجاری و خدمات انتفاعی.. 62
 
1-1-6- مقررات تفکیک و ساختمان اراضی تجاری.. 62
 
2-1-6- ضوابط پاساژ برای شهر. 62
 
2-6- کاربری‌های درمانی.. 63
 
1-2-6- مقررات تفکیک و ساختمان اراضی درمانی.. 63
 
2-2-6- پارکینگ… 64
 
3-2-6- ضوابط احداث برای خوابگاه و پانسیون.. 64
 
3-6- کاربری‌بهداشتی.. 64
 
1-3-6- مقررات تفکیک و ساختمان اراضی بهداشتی.. 65
 
2-3-6- پارکینگ… 65
 
4-6- کاربری‌های آموزشی.. 65
 
1-4-6- استفاده‌های مجاز در کاربری‌های آموزشی.. 65
 
2-4-6- پارکینگ… 65
 
3-4-6- مقررات تفکیک و ساختمان اراضی آموزشی.. 66
 
5-6- کاربری‌های فرهنگی و اجتماعی.. 67
 
1-5-6- مقررات تفکیک اراضی.. 67
 
2-5-6- مقررات ساختمانی.. 67
 
3-5-6- پارکینگ… 68
 
4-5-6- کاربری­های مذهبی.. 68
 
6-6-  کاربری‌های ورزشی.. 69
 
1-6-6- مقررات تفکیک و ساختمان کاربری‌های ورزشی.. 69
 
2-6-6- پارکینگ… 69
 
3-6-6- ضوابط احداث باشگاه‌های خصوصی.. 69
 
4-6-6- کاربری­های تفریحی و تفریحی- ورزشی.. 69
 
7-6- کاربری پارک و فضاهای سبز عمومی و یا شهربازی در پارک­های شهری.. 70
 
1-7-6- استفاده‌های مجاز در کاربری پارک و فضای سبز. 70
 
2-7-6- مقررات تفکیک و احداث ساختمانِ پارک ، فضای سبز و تفریحی.. 70
 
3-7-6- پارکینگ… 70
 
8-6- کاربری صنایع کارگاهی.. 71
 
2-8-6- مقررات ساختمانی در مورد مجتمع‌های کارگاهی.. 71
 
9-6- کاربری پایانه‌ها، انبارها 71
 
1-9-6- مقررات تفکیک اراضی.. 72
 
2-9-6- مقررات ساختمانی.. 72
 
10-6- کاربری اداری.. 72
 
11-6- کاربری‌های گردشگری و پذیرائی.. 72
 
1-11-6- مقررات عمومی.. 73
 
2-11-6- تفکیک اراضی.. 73
 
3-11-6- مقررات ساختمانی.. 73
 
12-6- کاربری‌های ویژه 73
 
7- تجمیع مقررات همنام.. 74
 
1-7- تعاریف… 74
 
2-7- مقررات پارکینگ… 76
 
3-7- مقررات تفکیک… 81
 
4-7- مقررات عمده  احداث بنا 85
 
5-7- محل ساخت بنا در اراضی بزرگ و مجتمع­سازی­ها 88
 
6-7- باغات و مزارع. 89
 
7-7- ضوابط و مقررات عمده معابر و شهرسازی.. 89
 
8-7- کاربری­های اولویت اول.. 91
 
9-7- کاربری­های مغایر. 91
 
پیوست‌ها. 94
 
پیوست شماره 1. 95
 
پیوست شماره 2. 112
 
پیوست شماره 3. 157
 
پیوست شماره 4. 164
 
پیوست شماره 5. 168
 
پیوست شماره 6. 178
 
پیوست شماره 7. 202